Bất động sản dòng tiền là gì? Giải thích thật dễ cho phụ nữ ít vốn

Lần đầu nghe hai chữ "bất động sản", tôi tưởng nó chỉ dành cho người có tiền tỉ. Trong đầu tôi hiện ra hình ảnh mấy anh chị mặc vest đứng chỉ tay vào bản đồ dự án, còn mình — một cựu công nhân may, ít vốn, ít chữ về đầu tư — thì đứng ngoài nhìn. Nếu bạn cũng đang nghĩ vậy, thì bài này tôi viết cho bạn.

Tôi xin nói trước cho thật lòng: tôi không phải chuyên gia bất động sản mười mấy năm kinh nghiệm. Tôi là người đang đi trước bạn đúng một bước — đang học, đang tìm hiểu, và viết lại bằng ngôn ngữ dễ hiểu nhất cho người giống mình. Nên những gì tôi kể ở đây là để bạn hiểu khái niệm cho đúng, không phải lời khuyên đầu tư đảm bảo bạn sẽ có lời. Tiền bạc là chuyện lớn, mình phải tỉnh táo.

"Bất động sản dòng tiền" nói cho dễ hiểu là gì?

Bạn cứ hình dung thế này. Có hai kiểu người mua nhà đất.

Kiểu thứ nhất mua để chờ lên giá rồi bán — giống như mua vàng cất đi, đợi giá tăng. Kiểu này lời hay lỗ phụ thuộc vào lúc bán, và trong lúc chờ thì căn nhà chẳng đẻ ra đồng nào cho mình cả.

Kiểu thứ hai — chính là bất động sản dòng tiền — mua (hoặc thuê) một chỗ rồi cho người khác thuê lại, để mỗi tháng có tiền chảy vào túi đều đặn. Giống như bạn có một con gà đẻ trứng: bản thân con gà là tài sản, còn quả trứng mỗi ngày là dòng tiền.

Bất động sản dòng tiền = có một tài sản cho thuê, để mỗi tháng nó tạo ra thu nhập cho mình, thay vì chỉ nằm im chờ tăng giá.

Nói cách khác: bạn nhận tiền thuê hằng tháng, trừ đi các chi phí (sửa chữa, quản lý, và tiền trả lãi nếu có vay). Nếu tiền thuê thu vào lớn hơn chi phí bỏ ra, thì phần dư đó gọi là dòng tiền dương — đồng tiền tự chảy về đều đặn mà bạn không phải đứng máy tám tiếng để đổi lấy nó.

Cái cảm giác "có một khoản tự về mỗi tháng" chính là thứ mà ngày xưa, khi còn kẹt trong vòng lặp sáng đi làm tối về, tôi khao khát mà không biết gọi tên.

Vì sao tôi — người ít vốn — lại để tâm tới nó

Nhiều năm tôi sống bằng đúng một nguồn: đồng lương công nhân. Hết tháng là hết. Tôi đổi tám tiếng, có khi hơn, lấy một khoản tiền cố định. Ngày nào tôi ngừng ngồi vào máy, ngày đó dòng tiền ngừng.

Đó là cái bẫy lớn nhất của người lao động như chúng ta: thu nhập của mình dính chặt vào thời gian và sức khỏe của mình. Ốm một trận, nghỉ vài hôm, là chao đảo.

Khi tôi bắt đầu học phát triển bản thân và tình cờ biết tới khái niệm tài sản tạo dòng tiền, tôi mới hiểu người ta thoát cái bẫy đó bằng cách nào: họ xây (hoặc mua dần) những thứ tự tạo ra tiền cho mình, để không phải đổi giờ lấy tiền mãi mãi. Bất động sản cho thuê là một trong những con đường lâu đời và dễ hình dung nhất cho việc đó.

Tôi không chọn nó vì nó "sang". Tôi chọn tìm hiểu nó vì nó hợp với một người muốn làm lại cuộc đời và tự chủ tài chính, dù xuất phát từ ít vốn.

Vậy ít vốn thì đứng ngoài à? Không hẳn

Đây là chỗ tôi vỡ ra nhiều nhất, nên muốn nói kỹ với bạn. Bất động sản dòng tiền không chỉ có mỗi cách "mua đứt một căn nhà tiền tỉ". Có mấy hình thức, và mức vốn rất khác nhau:

• Thuê rồi cho thuê lại — cần ít vốn nhất, không phải sở hữu nhà. Bạn thuê một chỗ giá tốt rồi cho thuê lại (nguyên căn hoặc từng phòng) để ăn phần chênh. Đây là cửa dễ bước vào nhất cho người ít tiền.
• Xây (trên đất sẵn có) để cho thuê — hợp nhà nào có sẵn mảnh đất, xây phòng trọ, nhà cho công nhân thuê.
• Mua để cho thuê — cần vốn lớn nhất, mua hẳn một căn rồi cho thuê.

Tôi sẽ không giả vờ rằng cái nào cũng dễ. Cái ít vốn nhất thì đổi lại có rủi ro riêng của nó (khách thuê, chủ nhà đòi lại...). Cách người ít vốn có thể bắt đầu từ hình thức nhẹ nhất, tôi sẽ kể riêng trong một bài sắp tới.

Điều tôi muốn bạn mang về từ đoạn này chỉ là: cánh cửa không khóa hẳn với người ít tiền. Nó chỉ hẹp hơn, và đòi bạn học kỹ trước khi bước.

Ba con số bạn nên làm quen dần

Bạn chưa cần giỏi ngay, nhưng nên nghe quen ba khái niệm này, vì sau này chúng cứu bạn khỏi những quyết định sai:

1. Dòng tiền (dương/âm): tiền thuê thu vào trừ hết chi phí, còn dư là dương, thiếu là âm. Mục tiêu là dương.
2. Tỉ lệ sinh lời trên vốn: mình bỏ ra một đồng vốn, mỗi năm nó đẻ về bao nhiêu — để so xem có đáng so với gửi tiết kiệm không.
3. Tính thanh khoản: lúc cần tiền gấp, cái tài sản đó bán ra nhanh hay chậm. Nhà đất không phải muốn bán là có tiền ngay như rút sổ tiết kiệm.

Chưa hiểu hết cũng không sao. Chỉ cần biết rằng người khôn ngoan không nhìn mỗi giá nhà — họ nhìn dòng tiền và rủi ro.

Lời nhắn thật lòng (và một việc nhỏ tối nay)

Tôi viết bài này không phải để rủ bạn mai đi mua nhà. Tôi viết để gỡ cho bạn cái niềm tin từng khóa chân tôi: "bất động sản là chuyện của người giàu, không tới lượt mình." Nó không hẳn đúng. Nó là chuyện của người chịu học và đi từng bước theo sức mình — mà cái đó thì bạn làm được.

Nhưng tôi cũng xin nói cho tròn, vì đây là chuyện tiền bạc: đừng nghe một bài viết rồi dốc hết vốn liếng vào bất cứ thứ gì. Hãy học cho hiểu, hỏi người có kinh nghiệm thật, và chỉ bước khi bạn nắm được rủi ro. Tôi cũng đang tự nhắc mình đúng câu đó mỗi ngày.

Việc nhỏ cho tối nay: lấy giấy ra, viết một câu trả lời thật — "Mỗi tháng, nếu có một khoản tự chảy về mà không phải đi làm thêm giờ, mình sẽ nhẹ gánh ở chỗ nào?" Viết cái lý do đó ra. Vì chính nó sẽ giữ bạn kiên nhẫn học, thay vì nóng vội rồi vấp.